Eigenwoningregeling

De eigenwoningregeling bepaalt hoe de woning die een belastingplichtige als hoofdverblijf gebruikt, in de inkomstenbelasting wordt behandeld. In plaats van in box 3 vallen de voordelen uit deze woning in box 1: een forfaitair bepaald voordeel (het eigenwoningforfait) wordt bij het inkomen geteld, terwijl de rente op de eigenwoningschuld onder voorwaarden aftrekbaar is. De regeling bestaat uit drie samenhangende bouwstenen: het begrip eigen woning (art. 3.111 Wet IB 2001), de omvang van de aftrekbare eigenwoningschuld met de daaraan gekoppelde aflossingseis (art. 3.119a en 3.119c) en de bijleenregeling die voorkomt dat overwaarde uit een eerdere woning opnieuw als aftrekbare schuld wordt gefinancierd (art. 3.119aa).

Kenmerkend is dat de regeling niet één simpele knop is, maar een stelsel van definities: wat telt als "eigen woning", wanneer een schuld kwalificeert als "eigenwoningschuld", en hoe wordt omgegaan met tijdelijke afwezigheid, verhuizing, echtscheiding of leegstand. Juist in die randgevallen ontstaat de meeste discussie met de Belastingdienst en de meeste rechtspraak.

Voor de adviespraktijk is de regeling relevant bij aan- en verkoop van de eigen woning, bij relatiebeëindiging, bij verhuizing naar een zorginstelling, bij financieringskeuzes en bij structuren waarin de woning wordt ondergebracht in een afgezonderd particulier vermogen of gedeeld eigendom kent. Aan- en verkoop van de woning zelf kan bovendien overdrachtsbelasting oproepen; die heffing staat los van de eigenwoningregeling maar speelt in de praktijk vaak op hetzelfde moment.

Wanneer speelt dit

• Aankoop, verkoop of tijdelijk dubbel woningbezit bij verhuizing (oude woning nog niet verkocht, nieuwe woning nog in aanbouw of leeg).
• Echtscheiding of duurzaam gescheiden gaan leven, waarbij een partner de woning verlaat maar (mede-)eigenaar blijft.
• Verhuizing naar een verpleeg- of verzorgingshuis om medische redenen of vanwege ouderdom.
• Financiering van de woning: welke schulden kwalificeren als eigenwoningschuld en de aflossingseis.
• Bijzondere eigendomsvormen: economische eigendom, coöperatief lidmaatschap, vruchtgebruik- of bewoningsrecht krachtens erfrecht, of onderbrenging in een afgezonderd particulier vermogen (APV).
• Gedeeltelijk zakelijk gebruik van de woning (onderneming, resultaat uit overige werkzaamheden, aanmerkelijkbelangvennootschap).
• Fiscaal partnerschap en de vraag welke woning als (enig) hoofdverblijf wordt aangemerkt.
• Kamerverhuur of tijdelijke verhuur van de eigen woning aan derden.

Hoe werkt de regeling

Wie of wat kwalificeert

Een woning is alleen een eigen woning in de zin van art. 3.111 lid 1 Wet IB 2001 als aan twee elementen tegelijk is voldaan:

1. De woning staat de belastingplichtige of zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking.
2. Dat gebruik berust op een van twee alternatieve rechtsgronden: (economische) eigendom of coöperatief lidmaatschap, waarbij de belastingplichtige of zijn partner de voordelen geniet, de kosten en lasten drukken én de waardeverandering hem grotendeels aangaat (onderdeel a); of vruchtgebruik, bewoning of gebruik krachtens erfrecht verkregen, mits de voordelen worden genoten en de kosten drukken (onderdeel b).

Voldoet een situatie aan geen van beide grondslagen, dan is er geen eigen woning en vallen woning en eventuele schuld buiten deze regeling. Bij een woning die via een erfrechtelijk genotsrecht wordt bewoond, raakt de eigenwoningregeling het erfrecht en de erfbelasting: het recht zelf ontstaat door vererving, de kwalificatie als eigen woning loopt via art. 3.111.

Per belastingplichtige en partner samen telt niet meer dan één hoofdverblijf (lid 9); bij meerdere woningen die als hoofdverblijf kunnen gelden, kiezen partners gezamenlijk bij de aangifte welke woning dat is, en op die keuze kan niet worden teruggekomen (lid 10). Een zelfstandig woninggedeelte dat wordt gebruikt in een onderneming, voor resultaat uit overige werkzaamheden of in een ab-vennootschap waarvoor een bedrag ten laste van de winst of het resultaat komt, telt niet mee als eigen woning (lid 11).

Bedragen, percentages en termijnen (2026)

Een woning die leeg staat met het oog op verkoop, of die nog in aanbouw is, telt weliswaar voor ten hoogste drie voorafgaande of volgende jaren mee als eigen woning (lid 2 en 3), maar het forfait daarover is nihil (art. 3.112 lid 4): er wordt in die periode niets bijgeteld, terwijl de eventuele financieringsrente wel aftrekbaar kan zijn.

Wat is het gevolg van toepassing

Kwalificeert de woning als eigen woning, dan wordt het saldo van het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten (rente op de eigenwoningschuld, in hoofdzaak) belast in box 1 (art. 3.110). Kwalificeert een schuld niet als eigenwoningschuld — bijvoorbeeld omdat niet aan de aflossingseis wordt voldaan, de looptijd van 360 maanden is verstreken, of het een schuld aan de partner betreft (art. 3.119a lid 6) — dan telt zij niet mee voor de renteaftrek van deze regeling. Bij verkoop van de woning met overwaarde ontstaat een eigenwoningreserve (art. 3.119aa lid 1: verkoopopbrengst minus verkoopkosten minus de op de woning rustende eigenwoningschuld); die reserve vermindert bij een volgende woning het bedrag dat opnieuw als eigenwoningschuld kan worden gefinancierd, tenzij en totdat de reserve na drie jaar vervalt (lid 3). De inspecteur stelt de eigenwoningreserve, al dan niet op verzoek, vast bij voor bezwaar vatbare beschikking en kan die beschikking herzien als de reserve te laag is vastgesteld (art. 3.119b).

Procedure

De regeling werkt voor het overgrote deel automatisch via de aangifte: forfait en renteaftrek worden jaarlijks verwerkt op basis van de WOZ-waarde en de schuldsaldi. Een beperkt aantal onderdelen vergt wel een keuze of handeling: de gezamenlijke keuze van het hoofdverblijf door partners met meerdere kwalificerende woningen (lid 9-10); het verzoek om een tijdelijk leegstaande woning onder de verhuurregeling toch als eigen woning aan te merken (lid 6-7); en het optionele verzoek om vaststelling van de eigenwoningreserve bij beschikking (art. 3.119b), waarmee de stand vaststaat en bezwaar mogelijk is. Bij verhuizing met twee gelijktijdig kwalificerende woningen gaat de aflossingseis van rechtswege mee over naar de nieuwe schuld (art. 3.119f lid 1), zonder apart verzoek.

Reikwijdte: wat valt er wel en niet onder

Onder de regeling vallen: de koopwoning in (economische) eigendom of via coöperatief lidmaatschap, woningen bewoond krachtens erfrechtelijk vruchtgebruik-, bewonings- of gebruiksrecht, tijdelijk leegstaande verkoopwoningen en woningen in aanbouw (inclusief een bouwkavel met concrete bouwstappen), de achtergebleven woning van een vertrokken partner gedurende twee jaar, en een tijdelijk niet bewoonde woning onder de verhuurregeling. Niet onder de regeling vallen: het zelfstandige bedrijfs- of ab-gedeelte van de woning waarvoor kosten ten laste van winst of resultaat komen (lid 11), schulden aan de partner of aan gelieerde geldvorderingen als bedoeld in art. 5.4 lid 1 (art. 3.119a lid 6), schulden waarvan de maximale looptijd van 360 maanden is verstreken, en woningen die niet krachtens eigendom, economische eigendom, coöperatief lidmaatschap of erfrechtelijk genotsrecht ter beschikking staan.

Wettelijk kader

Art. 3.110 Wet IB 2001 is de schakelbepaling: de belastbare inkomsten uit eigen woning zijn het saldo van de voordelen uit eigen woning en de daarop drukkende aftrekbare kosten (art. 3.120). Dit legt het hele forfait-en-aftrekstelsel in box 1.

Art. 3.111 Wet IB 2001 definieert de eigen woning zelf (lid 1, hierboven uitgewerkt) en bevat vervolgens verlengingen en ficties die de hoofdregel oprekken naar situaties waarin iemand feitelijk niet in de woning woont maar de fiscale band in stand blijft: een leegstaande verkoopwoning (lid 2), een woning in aanbouw met inbegrip van een bouwkavel waarvoor concrete bouwstappen zijn gezet (lid 3), de achtergebleven woning na relatiebeëindiging (lid 4) en verblijf in een verpleeg- of verzorgingshuis (lid 5) — steeds beschreven in "Hoe werkt de regeling" hierboven. Lid 6-8 werken de verhuurregeling verder uit, met een uitzondering op het derden-begrip voor familie en voormalige huisgenoten (lid 7) en de bepaling dat kortstondige verhuur aan derden het hoofdverblijf-karakter niet wegneemt (lid 8). Lid 9 en 10 regelen de één-hoofdverblijf-per-huishouden-eis en de bindende keuze daarbij; lid 11 sluit het zakelijk gebruikte woninggedeelte uit.

Art. 3.119a Wet IB 2001 definieert de eigenwoningschuld cumulatief (aangegaan in verband met de eigen woning, ten minste annuïtair in ten hoogste 360 maanden af te lossen, daadwerkelijk afgelost, en waar van toepassing voldaan aan de informatieplicht van art. 3.119g) — de kern hiervan staat hierboven. Lid 2 beperkt "in verband met de eigen woning" tot de kosten van verwerving, verbetering, onderhoud of afkoop van erfpacht/opstal/beklemming en de kosten om die schulden aan te gaan, telkens tot het werkelijke bedrag. Lid 3 en 4 verminderen dat bedrag met de eigenwoningreserve van de belastingplichtige zelf, respectievelijk (bij gezamenlijke verwerving met een partner die eerder een vervreemdingssaldo behaalde) met diens eigenwoningreserve. Lid 6 sluit onder meer schulden aan de partner, schulden die verband houden met geldvorderingen als bedoeld in art. 5.4 lid 1, en schulden waarvan de maximale looptijd is verstreken, uit van de eigenwoningschuld. Lid 8 breidt de definitie uit tot schulden die drukken op een erfrechtelijk vruchtgebruik- of bewoningsrecht.

Art. 3.119c Wet IB 2001 werkt de aflossingseis uit via een annuïtaire formule: een schuld voldoet eraan zolang haar restsaldo op het toetsmoment niet hoger is dan het bedrag dat volgt uit de formule met startbedrag, maandelijkse rentevoet, verstreken maanden en de maximale looptijd van 360 maanden. Bij een rentewijziging wordt de formule opnieuw toegepast met de nieuwe rentevoet en de resterende looptijd.

Art. 3.119aa Wet IB 2001 (de bijleenregeling) bepaalt dat bij verkoop van een eigen woning het vervreemdingssaldo — verkoopopbrengst minus verkoopkosten minus de eigenwoningschuld — wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve van de verkoper (lid 1, uitgewerkt hierboven). Die reserve vermindert het bedrag dat bij de eerstvolgende eigen woning nog als eigenwoningschuld kan worden aangemerkt (art. 3.119a lid 3), tenzij zij eerst wordt "verbruikt" aan verbouwingskosten of via verlaging van de schuld van een partner, of na drie jaar vervalt (lid 2 en 3). Boedelmenging door huwelijk en wijziging van huwelijkse voorwaarden gelden niet als vervreemding of verwerving (lid 4), evenmin als vererving tussen partners. Art. 3.119f sluit hierop aan voor de aflossingseis zelf: bij een verhuizing met tijdelijk twee kwalificerende woningen gaat de aflossingseis mee over van de oude naar de nieuwe eigenwoningschuld, naar rato van de standen en de looptijd.

Samen vormen deze artikelen een gesloten stelsel: het forfait (art. 3.112) bepaalt het bij te tellen voordeel, de aflossingseis (art. 3.119a/3.119c) bepaalt welke schuld en rente daar tegenover aftrekbaar zijn, en de bijleenregeling (art. 3.119aa) voorkomt dat overwaarde die bij een eerdere woning is gerealiseerd, bij een volgende woning opnieuw als aftrekbare eigenwoningschuld wordt gefinancierd.

Belangrijkste rechtspraak

Eigendomsvoorwaarde bij verlengingsficties. De Hoge Raad houdt vast aan de eigendomsvoorwaarde van art. 3.111 lid 1, ook waar een fictiebepaling de woning verlengt als eigen woning. In ECLI:NL:HR:2022:765 (2022) oordeelde de Hoge Raad dat de eigendomsvoorwaarde onverkort blijft gelden bij toepassing van lid 4 (de verhuisregeling na relatiebeëindiging): renteaftrek na vertrek uit de gezamenlijke woning vereist dat de vertrokken partner (mede-)eigenaar is gebleven. In dezelfde lijn, maar met tegenovergestelde uitkomst voor de belastingplichtige, oordeelde de Hoge Raad in ECLI:NL:HR:2022:1559 (2022) dat een woning die vóór inbreng in een afgezonderd particulier vermogen al een eigen woning was, via de toerekeningsregel van art. 2.14a Wet IB 2001 als eigen woning van de inbrenger blijft gelden en dus niet naar box 3 verschuift: de eigendomskwalificatie van vóór de afzondering werkt door.

Grens van "woning in aanbouw". In ECLI:NL:HR:2014:2873 (2014) oordeelde de Hoge Raad dat van een "woning in aanbouw" in de zin van art. 3.111 lid 3 pas sprake is zodra feitelijk is aangevangen met bouw- of sloopwerkzaamheden, en niet reeds bij de enkele intentie om op onbebouwde grond te bouwen of een bestaand pand te slopen. De huidige wettekst van lid 3 heeft dit criterium verruimd ten opzichte van het arrest: een bouwkavel waarvoor al concrete stappen zijn gezet om de bouw in gang te zetten, telt sindsdien eveneens als woning in aanbouw, met een bewijsvermoeden dat die stappen al zes maanden vóór de daadwerkelijke start zijn gezet zodra de bouw eenmaal is begonnen. Het arrest blijft relevant voor de vraag wanneer van "concrete stappen" nog geen sprake is.

Aandachtspunten voor de praktijk

• Bij vertrek uit de gezamenlijke woning na een scheiding is van belang of de vertrokken partner (mede-)eigenaar is gebleven; zonder eigendom vervalt renteaftrek onder de verhuisregeling (ECLI:NL:HR:2022:765).
• Bij inbreng van een woning in een afgezonderd particulier vermogen is bepalend of de woning vóór inbreng al eigen woning was, want alleen dan blijft zij via art. 2.14a als eigen woning van de inbrenger gelden (ECLI:NL:HR:2022:1559).
• Bij nieuwbouw of sloop met het oog op herbouw kwalificeert een bouwkavel of te slopen pand al als "woning in aanbouw" zodra concrete stappen zijn gezet; een enkel voornemen is onvoldoende (art. 3.111 lid 3; ECLI:NL:HR:2014:2873).
• Bij een schuld aan een aannemer of projectontwikkelaar gelden de aflossings- en informatie-eisen niet tot aflossing of eerdere levering (art. 3.119a lid 5); bij overige schulden ontbreekt de eigenwoningschuld-kwalificatie zodra geen aflossingsverplichting geldt, ook als de schuld wel in verband met de eigen woning is aangegaan.
• Bij de verhuurregeling spelen drie voorwaarden naast elkaar: de woning moet minstens een jaar eigen woning zijn geweest, mag niet aan een "derde" worden verhuurd (met de familie-uitzondering van lid 7), en de partner mag geen eigenwoninginkomsten uit een andere woning genieten; de regeling geldt bovendien alleen op verzoek.
• Bij verkoop met overwaarde bepaalt de vaststelling van de eigenwoningreserve (desgewenst bij beschikking, art. 3.119b) hoeveel van de opbrengst van een volgende woning gefinancierd kan worden zonder de aflossingseis opnieuw te doorlopen; zonder herfinanciering binnen drie jaar vervalt die reserve (art. 3.119aa lid 3).
• Bij verhuizing met tijdelijk twee kwalificerende woningen loopt de aflossingseis automatisch mee over naar de nieuwe schuld (art. 3.119f), met gevolgen voor de resterende looptijd van 360 maanden.

Recente ontwikkelingen

De Belastingdienst publiceerde in 2025 en 2026 meerdere kennisgroepstandpunten die de randen van het eigenwoningbegrip verder invullen. In januari 2025 bevestigde de kennisgroep (KG:051:2025:1) dat begin- en einddatum van het eigenwoningforfait bij verhuizing de BRP-inschrijving volgen, met uiterste registratiedatums als registratie in het verhuisjaar uitblijft. In juli 2025 oordeelde de kennisgroep (KG:051:2025:7) dat duurzaam gescheiden levende echtgenoten na afloop van de tweejaarstermijn van de verhuisregeling als gewezen partners gelden en dus ieder een ander eigenwoninghuishouden als hoofdverblijf kunnen aanmerken. In februari 2026 verscheen een standpunt (KG:003:2026:2) over de vraag of een schuld van een in het buitenland wonende verbonden persoon als eigenwoningschuld kan kwalificeren, mits de woning onder Nederlandse belastingheffing in box 1 zou vallen en aan de voorwaarden van art. 3.119a wordt voldaan. In mei 2026 bevestigde de kennisgroep (KG:051:2026:1) dat de eigenwoningregeling gedurende de tweejaarstermijn van toepassing blijft ondanks verhuizing naar een zorginstelling om medische redenen, zolang de woning ter beschikking van de belastingplichtige blijft staan (art. 3.111 lid 5). Dit zijn beleidsstandpunten, geen jurisprudentie, maar ze geven richting aan grensgevallen waarover de wettekst zelf geen uitputtend antwoord geeft.